زهرا علی‌اکبری- قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در ایران حالا افزایشی بیش از صد در صد را در کارنامه خود ثبت کرده است. رونقی کوتاه مدت به همراه رکودی که حالا بر این بازار چنگ انداخته، متقاضیان واقعی یا مصرف کنندگان مسکن را با بحرانی جدی روبرو کرده است.

قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران در شرایط کنونی بیش از ۱۳ میلیون تومان، به طور متوسط است. متوسط حقوق کارکنان دولت در سال گذشته اندکی بیشتر از ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و حداقل دستمزد در ایران برای سال جاری اندکی کمتر از دو میلیون و ۱۰۰ هزار تومان است. این بدان معناست که با اغماض قیمت یک متر مربع خانه در تهران با ۶ ماه متوسط دریافتی کارکنان دولت و کارگران برابری می‌کند.  آنچه در این میان اهمیت دارد، موج شدید مهاجرت به تهران برای یافتن شغل است چرا که قیمت ها در سایر استان ها هر چند پایین تر از استان تهران است اما نبود فرصت شغلی خود بحرانی جدی را در این عرصه رقم می‌زند.

 هزینه ساخت مسکن

یک سر ماجرای گرانی مسکن در ایران به زمین می‌رسد. تهران یکی از گران قیمت‌ترین زمین‌ها را در قیاس با دیگر شهرهای کشور و حتی کشورهای همسایه در خود جای داده است.

قیمت یک متر مربع زمین در برخی نقاط تهران حتی از صد میلیون تومان نیز فراتر رفته است.  ایرج رهبر معتقد است یکی از دلایل افزایش شدید قیمت مسکن، به رشد هزینه ساخت و ساز، منهای قیمت زمین باز نمی‌گردد و نقش زمین در این حوزه بسیار قابل توجه است.

 وی می گوید قیمت زمین کنترل شده نیست، از این رو نمی‌توان با این وضعیت اقدام موثری برای مهار قیمت مسکن کرد، هر چند وقتی قیمت تمام شده و قیمت فروش مسکن را در نقاط مختلف ببینید متوجه می شوید قیمت ساختمان بیشتر با قیمت زمین در آن منطقه تطبیق می‌یابد.

وی در پاسخ به این سئوال که متوسط هزینه ساخت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران در حال حاضر چقدر است؟ گفت: با ملاحظاتی که در خصوص قیمت مسکن گفتم، متوسط قیمت ساخت در حال حاضر به سه و نیم میلیون تومان تا چهار میلیون تومان رسیده است. ارزانی کارگر و هزینه صدور پروانه ساخت و مصالح در برخی مناطق این قیمت را پایین تر می اورد اما در تهران متوسط هزینه در همین حدود است. این قیمت برای واحدهای مسکونی است که تاسیسات خاصی مانند استخر و سونا و … ندارند، منظور ما یک واحد معمولی و متوسط است.

متوسط قیمت ساخت در حال حاضر به سه و نیم میلیون تومان تا چهار میلیون تومان رسیده است

 ورود به ساخت مسکن سودآوری دارد؟

این انبوه ساز در جواب این پرسش که آیا ورود به پروسه ساخت مسکن در حال حاضر جذابیت لازم برای کسب سود را دارد یا خیر؟ گفت: افزایش قیمت مسکن در شرایطی رخ داد و حالا بازار وارد رکود شده است، باور کنید یا نه این سازندگان نبودند که ازافزایش ناگهانی و شوک آور قیمت مسکن منتفع شدند بلکه سوداگران و دلالان در این فضا بار خود را بستند. همین حالا  آمار صدور پروانه ساخت و پایان کار را ببینید، در هر دو مورد با کاهش مواجه هستیم. اما نکته مهم کاهش اعجاب اور میزان صدور پایان کار است.

وی در توضیح این مطلب ادامه داد: بررسی‌ها نشان می دهد امسال صدور پایان کار کاهش ۹۰ درصدی را به همراه داشته، این بدان معنی است که یا سازندگان به دلیل جابجایی شدید قیمت‌ها با بی پولی مواجه شده و نتوانسته اند کار را تکمیل کنند یا اینکه به دلیل رکود بازار تصور می‌کند سرمایه اش فعلا بر نمی گردد پس دریافت پایان کار را به تعویق انداخته است.

رهبر در مواجهه با این سئوال که آیا انبوه سازی یا حتی در قالب خردتری بساز – بفروشی شغل سودآوری است؟ گفت: اگر سودآوری لازم را در قیاس با دیگر بازارها داشت، همه به این بازار ورود می کردند. از زمان آغاز ساخت یک آپارتمان، تا فروش و تبدیلش به پول حداقل چهار سال طول می کشد، بی ثباتی شرایط اقتصادی و جابجایی قیمت‌ها، هزینه ها را دستخوش تغییر می‌کند، در ضمن کسادی بازار ممکن است این پروسه را طولانی‌تر هم بکند اما یک دلال در بازار طلا و سکه در چهار سال، حداقل ۱۵ بار سرمایه اش را می‌چرخاند و سود می‌گیرد. این ها همه عواملی هستند که مانع از تطبیق عرضه با تقاضا می‌شوند چرا که ساخت و ساز مسکن مانند هر کار تولیدی دیگر با مشکلات متعدد در قیاس با دلالی و کسب پول بی‌زحمت روبروست.

 امسال صدور پایان کار کاهش ۹۰ درصدی را تجربه کرده است

دلالان چگونه قیمت تعیین می‌کنند؟

فعالیت دلالان در بازار ایران مدتهاست به کانون توجه افکار عمومی بدل شده است. دلالان مانع کاهش قیمت گوشت می شوند، دلالان بازار سکه  ارز را ملتهب کردند، دلالان در بازار برنج رخنه کردند، بازار پوشک را دلالان به هم ریختند، این‌ها جملاتی است که به کرات از زبان مسئولان به گوش می‌رسد اما مکانیزم عمل دلالان در بازار مسکن چندان تشریح نشده است. ایرج رهبر در پاسخ به سئوالی در این خصوص گفت: حدود دو سال قبل، پیش از آنکه قیمت‌ها روندی افزایشی را تجربه کند، قیمت خرید و فروش مسکن در منطقه ۵ افزایشی عجیب را تجربه کرد. در مدت زمانی کوتاه قیمت‌ها ابتدا ۴۰ درصد و بعد ۷۰ درصد بالا رفت. وقتی از فعالان این منطقه سئوال کردم متوجه شدم سرمایه گذاران سوداگر با هماهنگی در این منطقه نسبت به افزایش قیمت ها اقدام کرده اند، به این صورت که مجتمعی ۴۰ واحدی را خریده بودند، به قیمت متری چهار و نیم میلیون تومان، بعد از دو ماه گفتند متری ۹ میلیون به فروش می رسد و با این شکل در اختیار گرفتن واحدهای تازه ساز منطقه توانستند قیمت‌ها را بالا ببرند. حال آنکه با مکانیزم‌هایی می شود این افراد را شناسایی کرد.

به گفته وی این افراد خرید انبوه واحدهای تازه ساز در منطقه ۵ را پیش بردند تا بتوانند قیمت ها را بالا ببرند.

وی در توضیح این مطلب افزود: در حقیقت سازنده برای تبدیل سریع‌تر سرمایه‌اش واحدهای ساخته شده را نگه نمی‌دارد، بلکه به قیمت روز به فروش می‌رساند، در این میان برخی هستند که با سرمایه‌های کلان این واحدها را می خرند و بعد با قیمت هایی بسیار بالاتر به مصرف کننده و خریدار می فروشند.