ناصر ذاکری|
براساس بررسی‌های بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده ازطریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران درآذرماه گذشته، 95.5 میلیون ریال بودکه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب 4.1 و 91.8 درصد افزایش نشان می‌دهد. این بدان‌معنی است که افزایش قیمت مسکن سرعتی بسیار بالاتر از سرعت رشد قیمت کالاها و خدمات داشته‌است.
براستی طی یک‌سال گذشته چه اتفاقی دربازاراملاک ومسکن افتاده که موجبات چنین رشد قیمتی رافراهم ساخته‌است؟ آیا کاهش آهنگ ساخت‌وساز عرضه را کاهش داده‌است؟ آیاموج مهاجرت به کلانشهر تهران تقاضا را افزایش داده‌است؟ آیا حمایت دولت از خریداران مسکن بازار را پررونق ساخته‌است؟ آیا تعداد موارد ازدواج و تشکیل خانوار جدید افزایش یافته‌است؟ آیا متقاضیان بالقوه مسکن به آینده امیدوارتر شده و به متقاضیان بالفعل مبدل شده‌اند؟ پاسخ تمام این سؤالات منفی است.
تنها تفاقی که افتاده، این است که مسکن به‌عنوان یک کالای بسیارضروری ودرعین‌حال سهل‌البیع طی سالیان گذشته ودرسایه بی‌عملی متولیان امر، جور تمام ناکارآمدی‌های بازار سرمایه را به تنهایی کشیده‌است. هرگاه که اطمینان صاحبان نقدینگی به سایر فرصت‌های سودآوری از سپرده‌گذاری وخرید و احتکار خودرو گرفته تا خرید سکه وارز و…، کاهش یافته و این بازارها جذابیت خود رااز دست بدهند، صاحبان نقدینگی البته با اذن متولیان امر،مجازهستندکه با هجوم به بازاراملاک ومستغلات، قیمت املاک رادچارافزایش سازند. نتیجه این تهاجم هل دادن گروه عظیم مستأجران به زیرخط فقروناامیدساختن زوج‌های جوان ازخریدمسکن باوجوه حاصل ازدرآمدهای قانونی و حلال بوده‌است، که البته این موارد لابد اهمیتی برای سیاستگذاران ندارد.
مشکل بخش مسکن به‌ویژه درکلانشهرها این نیست که مثلاًمسؤولان مربوط حرکتی درجهت تولید انبوه وکاهش هزینه تولید نداشته‌اند، حتی این مشکل به افزایش قیمت مصالح ساختمانی ودستمزدو امثال این‌ها هم چندان ارتباطی ندارد. هرچند که طبعاً با بروز مشکلات در تولید و عرضه مصالح ساختمانی، هزینه ساخت مسکن افزایش خواهدیافت.
مشکل اصلی این است که مسؤولان امر پذیرفته‌اند مسکن به‌عنوان یک کالای اساسی وحتی بسیارمهم‌تر ازسایر کالاهایی که “اساسی” طبقه‌بندی شده‌اند، کالایی سهل‌البیع باشد و صاحبان نقدینگی مجاز باشند با خرید بیش از حد نیاز املاک و مستغلات از نقدینگی خود بهره‌برداری نمایند. نکته جالب این است که اگر چنین اتفاقی در بازار کالایی مثل روغن‌های خوراکی اتفاق بیفتد، نهادهای مسؤول به سرعت واردمیدان شده، و با احتکارکنندگان برخورد قانونی خواهندکرد.اماظاهراً “احتکار” املاک یعنی خریدبیش ازحد نیازو نگهداری با هدف افزایش قیمت هیچگونه مانعی ندارد.
بی‌تردید افزایش قیمت مسکن و ساختمان طی یک دوره موجب سرعت گرفتن رشد قیمت کالاها و خدمات در دوره‌های آتی خواهدشد، زیرابا افزایش هزینه اجاره مسکن هزینه تولیدکلیه کالاها وخدمات افزایش خواهدیافت. ازاین‌روهجوم گسترده نقدینگی‌های نیمکت‌نشین به بازار املاک و مستغلات طی سالیان گذشته، علاوه بر محروم ساختن متقاضیان واقعی مسکن از خانه‌دار شدن با روش‌های قانونی و حلال، موجب تشدید جریان تورمی نیز شده، و می‌توان‌گفت بخشی از تورم دورقمی و لجام‌گسیخته سالیان گذشته ناشی از این نوع “سرمایه‌گذاری” در املاک و مستغلات بوده‌است.
نکته تأسف‌بار این است که طی سالیان گذشته بارها و بارها مسؤولان عرصه اقتصاد از”نقش بخش مسکن درخروج اقتصاد از رکود” سخن گفته، وافزایش قیمت مسکن را نشان رونق این بخش وخبر مثبتی برای پایان دوران رکوددانسته‌اند. حال بایداین مسؤولان پرسید آیا رشدبیش از 90درصدی قیمت مسکن نشان شروع دوران رونق نیست؟! آیابه دنبال این اتفاق که نه‌تنهادودش به چشم اقشار کم‌درآمد خواهدرفت بلکه هستی بسیاری ازآنان راخواهدسوزاند، باید انتظار رونق اقتصادی را داشته‌باشیم؟!
بخش مسکن بیشترازاین‌که نیازبه اعتبارات بانکی داشته‌باشد،وبیشترازاین‌که”توجه ویژه”از سوی مسؤولان بطلبد، نیازمند درک بهتر صورت مسأله ازطرف همین مسؤولان ومتولیان امراست.درک نادرست صورت مسأله منتهی به پذیرش پیشنهادات اجرایی غیر اصولی می‌شود. برخی مسؤولان درسالیان گذشته به درستی ازلطمه جبران‌ناپذیری که طرح مسکن مهربه اقتصادکشور زد، سخن گفته‌اند، والبته حق با آنان بوده‌است.اماحتی همانان نیزباورندارند که تبدیل مسکن به کالایی سهل‌البیع ودادن مجوز”سرمایه‌گذاری” در املاک ومستغلات به‌ویژه درکلانشهرها از نظرقدرت تخریبی دست‌کمی ازطرح مسکن مهر نداشته، وبلکه بسیار مخربترهم بوده‌است.
نگارنده بارها ازضرورت جلوگیری از تشدید تقاضای سفته‌بازانه دربازار املاک و مستغلات سخن گفته، واز اجرای طرحی با عنوان کلی “اصلاحات ارضی دوم” دفاع کرده‌است. امیدوارم این جهش قیمت مسکن متولیان اقتصاد کشور را متقاعد کند که به این نکته توجه بیشتری بکنند و با مهار نقدینگی نیمکت‌نشین و ساماندهی به بازار تقاضای مسکن، حداقل بخشی کوچک از آب رفته را به جوی بازگردانند و با بی‌اعتنایی و بی‌عملی، ناظر بی‌طرف و بی‌مسؤولیت شکسته‌شدن کمر خانوارهای کم‌درآمد به‌منظور تأمین فرصتی مناسب برای ثروت‌اندوزی صاحبان کم‌تعداد نقدینگی‌های بزرگ نباشند.
