پس از چندین سال رکود تورمی در بخش مسکن، پایان سال 96 شاهد رونق در این بخش بودیم که همراه با افزایش قیمت‌های ناگهانی از فروردین ماه 97 ادامه یافت.
به گزارش رتبه آنلاین از عصراقتصاد، رونق در این بخش که هم‌راستا با افزایش قیمت در بازارهای موازی از جمله ارز و سکه پیش رفت باعث شد تا با قیمت هایی عجیب و غیر قابل باور برای خرید مسکن مواجه شویم. طی روند افزایش قیمت مسکن که به میزان دو تا پنج درصد بیشتر از نرخ تورم افزایش داشت و همچنین شرایط اقتصادی کشور بسیاری از افرادی که متقاضی واقعی مسکن بودند، توان خرید خود را از دست دادند از این رو پس از چند ماه رونق در خرید و فروش مسکن، تیرماه امسال دوباره شاهد رکود در این حوزه بودیم که اکنون تبدیل به رکود تورمی شده است.
عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی نیز روز گذشته درباره جهش قیمت مسکن با افزایش قیمت مصالح که منجر به رکود و عدم ساخت‌وساز شده است، گفت: بخش مسکن تابعی از اقتصاد کلان بوده و نمی‌توان آن را جدا کرد. صنعت و مسکن به‌هم‌پیوسته است و با ثباتی که در اقتصاد کلان در حال انجام است، با کاهش التهاب بازار ارز و سکه در مسکن نیز این التهاب فروکش کرده و همه بخش‌ها را در بر خواهد گرفت.
در این راستا محمدهاشم بت‌شکن، مشاور امور بانکی و پولی وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به خبرنگار ما در باره پیش بینی بازار مسکن گفت: اکنون در شرایط التهاب هستیم و کل اقتصاد کشور در این حالت است، بنابراین اگر شما پیش بینی از بهبودی از وضعیت کل اقتصاد داشته باشید می توانید به بخش مسکن هم تسری دهید چراکه اقتصاد کلان کشور ملتهب است و تا زمانی که این التهاب برطرف نشود نمی توان پیش بینی خاصی از بازار مسکن داشت.
همچنین حميدرضا سهرابي، مديرکل مسکن روستايي بنياد مسکن انقلاب اسلامي در گفت و گو با خبرنگار عصراقتصاد درباره پیش بینی بازار مسکن عنوان کرد: مسکن موضوعی چند وجهی است از همه جنبه های اقتصاد کلان کشور اعم از سیاست و اقتصاد در آن موثر است. واقعیت این است که با توجه به شرایط من به عنوان کارشناس در بخش مسکن شهری نمی توانم اظهار نظری در این موضوع داشته باشم که شرایط مسکن به چه سمتی خواهد رفت چراکه ممکن است اتفاقاتی در حوزه ارز و سکه رخ دهد و بر اساس جا به جایی ها سرمایه گذاران در حوزه های نام برده به سمت مسکن حرکت کنند اما من نمی توانم پیش بینی و نظر خاصی درباره آینده مسکن داشته باشم.
بر اساس این گزارش، رکود بازار مسکن در سال های ۹۲ تا ماه های پایانی سال ۹۶ سبب شده بود تا ارزش افزوده این بخش در پایین ترین سطح نسبت به سایر بازارها به ویژه سود سپرده های بانکی قرار گیرد. در این راستا بسیاری از کارشناسان معتقد بودند که همزمان با کاهش سود سپرده ها در انتهای نیمه نخست سال گذشته نقدینگی موجود در بانک ها به سمت بازارهای زودبازده مانند ارز و سکه و سهام و در نهایت بازار مسکن به عنوان بازار دیربازده تر از این بازارها سرازیر شود.
اتفاقی که با یک فصل فاصله رخ داد و از دی ماه سال گذشته بازار مسکن وارد فاز پیش رونق شد و سپس افزایش قیمت ها در شیبی آرام قرار گرفت اما همزمان با وقوع برخی تلاطمات در بازارهای ارز و سکه، مسکن نیز به عنوان کالای سرمایه ای برای حفظ دارایی های مردم در برابر حفظ تفاوت های ارزش پول ملی با ارز، در فاصله زمانی کوتاهی تحت تأثیر قرار گرفت و سبب بروز جهش قیمتی بخش مسکن در بازه زمانی اردیبهشت تا مرداد امسال شد.
بنا بر گزارش های تحلیلی دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، اردیبهشت ماه امسال بالاترین میزان معاملات با رقم ۱۹ هزار و ۴۴۲ فقره در طول ۱۵ ماه اخیر انجام شد که نسبت به ماه مشابه سال گذشته (اردیبهشت ۹۶) ۱۶.۳ درصد رشد داشت؛ همزمان میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اردیبهشت امسال به ۵ میلیون و ۹۸۰ هزار تومان رسید که رشد ۳۴.۲ درصدی قیمت نسبت به اردیبهشت سال گذشته را نشان می داد. گره خوردن افزایش قیمت و معاملات با یکدیگر ، ورود به دوره رونق بازار مسکن را نوید می داد.
اما این اتفاق در خرداد امسال با جهش قیمتی مصادف شد به گونه ای که میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در این ماه با حدود ۵۰۰ هزار تومان افزایش نسبت به اردیبهشت به رقم ۶ میلیون و ۴۹۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید که افزایش ۴۴.۵ درصدی نسبت به خرداد سال گذشته را نشان می داد. ضمن اینکه تعداد معاملات نیز به ۱۵ هزار و ۲۰۹ فقره کاهش پیدا کرد که سبب افت ۲۱.۸ درصدی معاملات نسبت به اردیبهشت امسال و رشد منفی ۲.۹ درصدی نسبت به خرداد سال گذشته شد. اتفاقی که سبب شد کارشناسان زنگ خطر ورود به دوره رکود تورمی و احتمال تکرار آن در ماه های بعد را به صدا درآورند.
بار دیگر جهش قیمتی بازار مسکن همزمان با کاهش تعداد معاملات در تیرماه اتفاق افتاد و میانگین قیمتی هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با افزایش حدودا ۵۰۰ هزار تومانی نسبت به خرداد به ۶ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان رسید که سبب رشد ۵۳.۹ درصدی قیمت مسکن نسبت به تیر ۹۶ شد. تعداد معاملات هم حدود ۱۰ درصد نسبت به خرداد کاهش یافت و به رقم ۱۳ هزار و ۷۹۶ فقره رسید که نسبت به تیر سال گذشته ۶.۴ درصد کمتر بود. این موضوع نظریه کارشناسان مبنی بر حاکم شدن رکود تورمی به بخش مسکن را تأیید می کرد.
با افزایش شدید ۶۲ درصدی قیمت مسکن در مرداد امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته و افزایش حدودا ۵۰۰ هزار تومانی میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی نسبت به تیرماه و رسیدن به رقم بی سابقه ۷ میلیون و ۴۳۰ هزار تومان در هر متر مربع، نظریه تداوم رکود تورمی در ادامه سال جاری، بار دیگر تأیید شد؛ چرا که تعداد معاملات نیز با کاهش عجیب ۲۸.۱ درصدی نسبت به مرداد سال قبل و حتی حدودا ۵ درصدی نسبت به ماه قبل از آن مواجه شد و تنها ۱۳ هزار و ۱۲۰ فقره معامله به امضا رسید. کاهش سنگین قدرت خرید مسکن خانوارها به دلیل جهش قیمت ها می تواند مهم ترین دلیل این اتفاق باشد.
مشاهدات حاکی از آن است که خرید و فروش مسکن در مقابل سود سالیانه نیست بلکه سود گردش سرمایه است بنابراین قیمت بورسی مسکن باید به حنگ این اتفاق بیاید و گر نه در مقابل بازارهای طلا و بورس و دلار جاذبه ای نخواهد داشت. همچنین اکنون برای بازار فعلی مسکن جاذبه ای وجود ندارد به این معنی که بازار سوداگری مسکن در مقابل بازارهای موازی از جمله طلا، دلار و بازار سرمایه جواب نمی دهد پس تقاضای مصرفی بازار به دلیل مریض بودن اقتصاد مولد به سمت اجاره مسکن حرکت کرده و این موضوع افزایش اجاره بها را به همراه داشته است. در این راستا باید گفت که بازار مسکن شرایط مطلوبی را سپری نمی کند به این معنی که اکنون تقویت کننده ای برای به حرکت در آمدن این بازار وجود ندارد.
لازم به ذکر است، خاصیت بخش تقاضای مصرفی این است که توان محدودی دارد و بیش از حد معینی نمی تواند از عهده قیمتها برآید و این موضوع از چند ماه قبل در روند خریدها قابل لمس بود. وقتی رویکرد بازار از واحدهای نوساز و کمتر از پنج سال به سمت واحدهای قدیمی پیش رفت بسیاری از متقاضیان برای خرید متراژ مورد نیاز خود و نداشتن بودجه کافی برای خرید واحدهای نوساز به سمت خرید واحدهای قدیمی پیش رفتند. شرایط فعلی حاکی از آن است که بخش سوداگر و سرمایه گذار در بازار مسکن نقش کلیدی در افزایش قیمتها نداشتند و زمانی که قیمتها با افزایش بی سابقه همراه شد، امکان خرید برای مصرف کننده وجود نداشت و روند رشد معاملات متوقف شد. در واقع در شرایط فعلی بازار، مسکن سوددهی مناسبی ندارد و سرمایه گذاران برای ورود به این بازار احتیاط می کنند؛ بنابراین عمده تقاضا در سال 97 تقاضای مصرفی است اما به دلیل روند افزایشی بیش از 3 برابری نرخ تورم امکان خرید برای متقاضیان وجود ندارد.
