8 اشکال مالیات برعایدی سرمایه مسکن

   طرح «مالیات بر عایدی سرمایه املاک» که مراحل بررسی در کمیسیون‌های مجلس را طی می‌کند، 8 اشکال طراحی دارد که احتمال «اصابت» مالیات‌های بازدارنده سفته‌بازی به سوداگران مسکن را تا حد بی‌اثر کردن اجرای طرح، کاهش می‌دهد.

نمایندگان مجلس در ادامه فرآیند تدوین یک طرح برای مهار جریان سفته‌بازی در بازار معاملات ملک که با هدف «ثبات‌بخشی به قیمت مسکن و کمک به خریداران مصرفی» شکل داده‌اند، طرحی حاوی یک ماده و 10 تبصره تحت عنوان « مالیات بر عایدی سرمایه املاک » را در کمیسیون عمران به مراحل نهایی بررسی نزدیک کرده‌اند. این طرح بعد از نهایی شدن در این کمیسیون، برای رای‌گیری به صحن مجلس آورده می‌شود و در صورت تصویب، تحت‌عنوان ماده 60 به متن قانون مالیات‌های مستقیم الحاق خواهد شد.

محتوای طرح «مالیات بر عایدی سرمایه املاک» بر «دریافت مالیات از مابه التفاوت قیمت زمان خرید ملک مسکونی و قیمت فروش، حین انجام معامله فروش توسط مالک» پایه‌ریزی شده و در عین حال مطابق تبصره‌های ذیل ماده واحده در این طرح، گروهی از مالکان و برخی ساختمان‌ها از پرداخت این نوع مالیات در دست طراحی معاف هستند.

ماده واحده در طرح مجلس، کلیه املاک مسکونی شامل زمین و واحد مسکونی را مشمول مالیات بر عایدی سرمایه قرار داده و فرمول مالیاتی را نرخ 5 درصد برای سال اول اجرای قانون، 10 درصد برای سال دوم، 15 درصد برای سال سوم و 20 درصد برای سال‌های بعد در نظر گرفته است. طراحان این طرح، 4 نوع معافیت شامل «واحد مسکونی اصلی هر خانوار مشروط به یکبار فروش بعد از حداقل دو سال خرید»، «فروش املاکی که تا زمان قبل از تصویب طرح خریداری شده‌اند»، «اولین فروش واحدهای نوساز حداکثر 5 سال ساخت» و همچنین «املاک تحت مالکیت بانک‌ها و شرکت‌های تابعه» را برای مالیات بر عایدی املاک تعریف کرده‌اند؛ به این معنا که در این 4 حالت، مالکان از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه ملکی معاف هستند.

با این حال، دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در جلسات بررسی طرح نمایندگان مجلس، مجموعه‌ای از نواقص فنی و اقتصادی را در مالیات پیشنهادی به نمایندگان ارائه کرده و خواستار تجدیدنظر اساسی در این تصمیم و دست‌کم، اعمال اصلاحات پیشنهادی در متن طرح شده است. مطابق تجربه کشورهای جهان در زمینه اخذ مالیات بر عایدی سرمایه ملکی -که نسخه کاملی از این تجربیات سه سال پیش به سفارش دفتر اقتصاد مسکن توسط یک اقتصاددان شناسایی، گردآوری و متناسب با اوضاع اقتصاد مسکن در ایران، بومی‌سازی شد- و همچنین با توجه به وضعیت فعلی بازار ملک در شهرهای بزرگ و متوسط، این طرح دارای 8 اشکال است.

مهم‌ترین اشکال طرح «مالیات بر عایدی سرمایه ملکی»، مغایرت بین صورت مساله و هدف مالیاتی تدارک دیده شده در طرح است. مالیات بر عایدی سرمایه ملکی باید توانایی «ایجاد ریسک اقتصادی برای سفته‌بازی و سوداگری در بازار ملک» بدون آسیب رساندن به «جریان عرضه جدید مسکن ناشی از سرمایه‌گذاری ساختمانی» و لطمه به «بازار تقاضای مصرفی» را داشته باشد.

اما طراحی صورت گرفته برای این مالیات به گونه‌ای است که یک سپر مالیاتی برای افرادی که طی ماه‌های اخیر با موج‌سواری روی قیمت زمین و مسکن در تهران، فعالیت‌های سوداگرانه و خریدهای سرمایه‌ای انجام داده بودند، ایجاد می‌کند. بر اساس یکی از معافیت‌های لحاظ شده در طرح، اولین انتقال املاکی که قبل از اجرای قانون (تصویب طرح) خریداری شده باشند، از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف می‌شوند. طی ماه‌های اخیر به دلیل افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک، بخشی از خریدها جنبه سوداگری به خود گرفت.

از طرفی، با جدی‌تر شدن فرآیند بررسی و تصویب این طرح، احتمال دارد برخی افراد در فاصله تبدیل طرح مصوب به قانون، برای در امان ماندن از تور مالیاتی و استفاده از این نوع معافیت، به تشدید خریدهای غیرمصرفی در بازار ملک دامن بزنند.
کارشناسان اقتصادی هر چند یکی از علل اصلی افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک طی ماه‌های اخیر را «نااطمینانی در فضای اقتصادی و بی‌تدبیری در ثبات‌بخشی به برخی بازارهای موازی» معرفی می‌کنند، اما معتقدند: طراحی مالیات بر عایدی سرمایه برای بازار ملک باید با لحاظ «بازدارندگی قوی نسبت به سفته‌بازی و سوداگری» صورت بگیرد. در کشورهای مختلف جهان، مالیات بر عایدی سرمایه، یکی از انواع اهرم‌های مالیاتی فعال در بازار مسکن است اما در ایران، چنین مالیاتی تا به حال به‌کار گرفته نشده است.

در کشورهای موردمطالعه دفتر اقتصاد مسکن، نرخ مالیات بر عایدی املاک، با طول دوره مالکیت، «نسبت معکوس» دارد به این معنا که فروش ملک در سال اول خرید -به‌عنوان رفتار شاخص سفته‌بازانه- مشمول بیشترین نرخ مالیاتی است و بعد از آن، به ازای هر سال نگهداری و فروش در سال بعد، از نرخ مالیات دریافتی کاسته می‌شود. اما در طرح مجلس، نرخ مالیات برای همه نوع فروشنده‌های ملکی –چه سفته‌بازهایی که هنگام جهش قیمت و رشد هفتگی، به خرید و فروش آپارتمان در کوتاه مدت دست می‌زنند و چه افرادی که در میان‌مدت و بلندمدت به فروش ملک غیرمصرفی خود اقدام می‌کنند- یک رقم ثابت تعیین شده است.

در این باره دفتر اقتصاد مسکن معتقد است: با توجه به اینکه یکی از مهم‌ترین اهداف وضع این نوع مالیات کنترل سوداگری در بخش املاک و مستغلات است و سوداگران معمولا در بازه‌های زمانی کوتاه‌تری برای خرید و فروش در بازار اقدام می‌کنند، اعمال تبعیض بین نرخ مالیات برای دوره نگهداری کوتاه‌مدت و بلندمدت می‌تواند تحقق این هدف را امکان‌پذیرتر کند. به عبارتی اگر نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در کوتاه‌مدت بیش از بلند مدت باشد، انگیزه‌های سوداگرانه کاهش می‌یابد که اگر هدف اصلی این طرح کنترل سوداگری است، باید این مساله مورد توجه قرار گیرد. (این شیوه اخذ مالیات از عایدی سرمایه دارای تجارب عملیاتی، در دیگر کشورها است). دومین اشکال این طرح، در امان ماندن سفته‌بازهای دوره فعلی از تور مالیاتی تدارک دیده شده است. ساز و کار این طرح باید به گونه‌ای باشد که دست‌کم برای خریدهای سفته‌بازانه دوره تصویب طرح تا تبدیل شدن به قانون، تحت شرایطی مشخص، اقداماتی را در نظر بگیرد.

اشکال سوم که یکی از نواقص اساسی طرح محسوب می‌شود، نوع عایدی تعریف شده در فرمول مالیاتی است. این طرح، عایدی اسمی املاک را ملاک عمل برای محاسبه نرخ مالیات در نظر گرفته است در حالی که در کشورهای مختلف جهان که تورم چندانی –در مقایسه با نرخ تورم عمومی در ایران- ندارند، «عایدی حقیقی» مبنای اعمال این نوع مالیات است. برای اخذ مالیات از عایدی سرمایه ملکی، باید میزان رشد قیمت واقعی ملک –مابه‌التفاوت نرخ رشد قیمت ملک و نرخ تورم- به‌عنوان پایه مالیاتی لحاظ شود. بررسی دفتر اقتصاد مسکن همچنین تاکید می‌کند: هزینه‌های بازسازی و تعمیرات آپارتمان‌ها نیز باید به‌عنوان هزینه‌های سرمایه‌ای محاسبه و از عایدی سرمایه کسر شود. این شکل محاسبه مالیات بر عایدی مسکن، علاوه بر اینکه از تخریب زودهنگام ساختمان‌های مسکونی جلوگیری و به تشویق تعمیر و بازسازی منجر می‌شود، رشد ارزش واقعی بهای املاک را مشمول مالیات خواهد کرد.
از اشکال دیگر این طرح می‌توان گفت: سازنده‌ها در طرح مالیات بر عایدی سرمایه املاک ، به‌عنوان گروه نیازمند حمایت ویژه، دیده نشده‌اند و شکلی از ساخت و سازهای مسکونی که در تهران بیش از 90 درصد از عرضه جدید مسکن را دربر می‌گیرد، عملا مشمول این مالیات خواهد شد. سازنده‌ها در حال حاضر مکلف به پرداخت مالیات بر ساخت و فروش مسکن هستند. اما در صورت تصویب طرح مجلس، مشمول پرداخت مالیات بر عایدی املاک نیز خواهند شد.

سازنده‌ها در حال حاضر در بازار مسکن تهران به شکل تخریب و مشارکت، اقدام به تهیه زمین و ساخت و ساز می‌کنند. در بازار تخریب و مشارکت، سازنده‌ تعدادی از واحدهای مسکونی را خریداری و بعد از نوسازی، اقدام به فروش آن می‌کند. اگر چه اولین فروش نوسازها از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است اما از آنجا که برخی سازنده‌ها، تعدادی از واحدها را در زمان تکمیل پروژه ساختمانی، با وضعیت ثبتی قبل از زمان تخریب، به فروش می‌رسانند، در این حالت و مطابق متن طرح، مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه خواهند شد.

نقص پنجم این طرح، نرخ مالیات است که از بازدارندگی لازم برخوردار نیست. در کشورهای مختلف با درجه‌های متنوع توسعه‌یافتگی، نرخ مالیات بر عایدی املاک بین 30 تا 45 درصد است به این معنا که حداقل یک‌سوم از عایدی حقیقی، مشمول مالیات می‌شود. این نرخ با نرخ 5 درصد پیشنهاد شده در طرح برای سال اول اجرا، فاصله قابل‌توجهی دارد.

اشکال دیگر نیز به نادیده‌انگاری موجران چند خانه‌ای در بازار اجاره مسکن در جریان طراحی مالیات بر عایدی سرمایه مسکن برمی‌گردد. در بازار مسکن تهران و همین‌طور سایر شهرها، تعدادی از واحدهای مسکونی اجاره‌ای متعلق به افرادی است که بیش از یک واحد مسکونی دارند و آنها را برای اجاره، به بازار اجاره‌نشین‌ها عرضه کرده‌اند.

این گروه در زمان فروش واحدهای مسکونی اجاره‌ای که با هر علتی می‌تواند این فروش استارت بخورد، مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه خواهد شد. بازار عرضه مسکن اجاره‌ای و فعالان این بازار می‌توانند با هدف جلوگیری از آسیب اقتصادی به جامعه اجاره‌نشین‌ها، به گونه‌ای مشخص، در این قانون دیده شوند و بین سفته‌بازهایی که با هدف سودگیری از امواج تورم ملکی و افرادی که با هدف عرضه مسکن اجاره‌ای، اقدام به خرید بیش از یک واحد مسکونی می‌کنند، مرزبندی صورت بگیرد. حداقل اصلاحات ممکن در این راستا می‌تواند اعمال اختلاف در نرخ مالیات باشد.

معافیت بانک‌های ملاک از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه، اشکال بزرگ دیگر در طراحی مالیات بر عایدی املاک است.
بانک‌ها یکی از معدود بازیگران اصلی بازار خرید و فروش انواع ملک در تهران و البته سایر شهرها هستند که صرف‌نظر از انحراف منابع بانکی در مسیر سوداگری ملکی که باعث کمبود اعتبار در بخش‌های مولد می‌شود، این بازیگری به بیشتر شدن دامنه شوک‌های قیمتی در چرخه‌های تجاری بازار ملک شده است. در طرح مالیات بر عایدی سرمایه ملکی، بانک‌ها با استناد به قانون رفع موانع تولید، از این مالیات معاف شده‌اند. در قانون رفع موانع تولید، تاکید شده اگر بانک‌ها و شرکت‌های تابعه ظرف زمان مشخص، نسبت به فروش املاک مازاد خود اقدام نکنند مشمول مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ 28 درصد می‌شوند. اشکالی به این معافیت وارد است، تاریخ اعتبار اجرای بند مربوط به قانون رفع موانع تولید است که سه سال تعیین شده و با توجه به زمان تصویب آن،‌ در حال حاضر درباره «پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه در صورت نفروختن املاک مازاد توسط بانک‌ها»، ابهام وجود دارد. کارشناسان در این باره تاکید می‌کنند، لغو معافیت بانک‌ها در پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه در طرح مجلس و اعمال آن حتی برای فروش املاک مازاد می‌تواند در پرهیز ناشی از افزایش ریسک برای خریدهای جدید ملکی بانک‌ها اثرگذار باشد.
اشکال بعدی این طرح نیز ضعف سامانه‌های ثبت اطلاعات مربوط به مالکان و ردیابی خریدهای ملکی هر یک از مالکان است. در حال حاضر، دریافت مالیات از خانه‌های خالی به دلیل آنچه «کوتاهی و تاخیر در راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات مخصوص رهگیری مالیاتی مالکان» عنوان می‌شود، عقب افتاده است. این سامانه برای تشخیص واحد اصلی افراد –ملکی که از پرداخت مالیات معاف است- یا واحدی که با خرید سفته‌بازانه و سرمایه‌ای به مالکیت مالکان درآمده است، می‌تواند کمک موثر کند. در متن طرح، طریقه شناسایی واحد اصلی و تمییز آن با ملک سرمایه‌ای، «خوداظهاری مالک» عنوان شده است. در این باره نیز دفتر اقتصاد مسکن معتقد است: با توجه به اینکه واحد مسکونی مصرفیافراد از پرداخت این مالیات معاف شده‌اند و فروشنده مکلف به اعلام اصلی (مصرفی) بودن ملک مسکونی خود قبل از انجام معامله قطعی است، اجرای این ماده مستلزم وجود سامانه‌ای است که معاملات افراد در آن ثبت شود؛ درغیر این‌صورت چنانچه فرد هر چند سال یکبار اقدام به خرید و فروش املاک متفاوت کند، می‌تواند در هر مقطع ملک مورد معامله را به‌عنوان ملک اصلی معرفی کند و امکان تدقیق آن از سوی سازمان امور مالیاتی وجود نخواهد داشت.

دفتر اقتصاد مسکن در این باره معتقد است: با توجه به بالا بودن نرخ تورم سالانه در کشور و اصابت آن به بخش مسکن، افزایش قیمت ناشی از افزایش سطح عمومی قیمت‌ها، در واقع حفظ ارزش واقعی دارایی بوده و جزو عایدی سرمایه محسوب نمی‌شود، (تورم هزینه‌ای‌ است که به تمام جامعه تحمیل می‌شود و مالکان املاک از آن مبرا نیستند) بنابراین ضروری است تا در طراحی این نوع مالیات تعدیلات تورمی در نظر گرفته شود و به عبارتی از افزایش ارزش ملک تورم زدایی شود. توجه کنیم که مالیات بر عایدی سرمایه ممکن است خاصیت ضدتورمی داشته باشد؛ اما ابزار کنترل تورم نیست.

در برخی موارد بازسازی و بهسازی املاک، منجر به بهبود کیفیت آن و در نتیجه افزایش قیمت ناشی از آن می‌شود، با توجه به اینکه در چنین نمونه‌هایی فرد، فعالیت اقتصادی انجام داده و بابت آن هزینه کرده است، در ملاحظات طراحی مالیات بر عایدی سرمایه باید هزینه‌های سرمایه‌ای که موجب تغییرات اساسی در دارایی یا بهبود قابل توجه کیفیت شده‌اند، مورد توجه قرار گیرد و از عایدی سرمایه‌ای کسر شود. در متن طرح پیشنهادی مالیات بر عایدی سرمایه که از سوی مجلس پیشنهاد شده آمده است: ظرف یک ماه پس از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، هر نوع نقل و انتقال قطعی زمین، املاک و مستغلات با کاربری‌های مسکونی، اداری و تجاری مشمول مالیات بر عایدی سرمایه املاک می‌شود.

این حکم در کلیه مناطق کشور اعم از مناطق آزاد و ویژه اقتصادی و برای هرگونه نقل و انتقال اعم از صلح، معاوضه، وکالت، حق واگذاری محل و انتقال سهم بین مالکان مشاع، جاری است. انتقال قطعی ملک یاحق واگذاری محل، فقط پس از پرداخت مالیات‌های موضوع این ماده امکان‌پذیر است. در این طرح «عایدی سرمایه املاک» عبارت است از مابه‌التفاوت قیمت خرید(انتقال دادن) و قیمت فروش (به انتقال گرفتن). در یکی از تبصره‌های این طرح پیشنهادی نیز تاکید شده است: «ظرف یک ماه پس از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون سردفتران اسناد رسمی و دفاتر مشاوره معاملات املاک موظفند هنگام تنظیم سند انتقال ملک یا حق واگذاری محل یا سند تعهد به انتقال یاحق واگذاری محل (قولنامه)، قیمت مورد معامله را بر اساس توافق طرفین معامله، با دقت و صراحت ثبت کرده و به امضای طرفین برسانند. همچنین در نقل و انتقال املاک مسکونی، فروشنده باید پیش از معامله تعیین کند که ملک مورد معامله ملک مسکونی اصلی وی هست یا خیر. در عین حال در این طرح تاکید شده مبنای تعیین قیمت فروش تمامی املاک و خرید املاکی که بعد از اجرای این ماده خریداری شده‌اند، قیمت ثبت شده در سند انتقال یا سند تعهد به انتقال (قولنامه) است. قیمت مذکور، در کلیه مراجع قضایی و اداری و در تعیین حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی، مبنا قرار می‌گیرد.