نمی‌توان گفت بازار مسکن حباب دارد یا نه. حباب در زمانی معنا پیدا می‌کند که قیمت واقعی مسکن مشخص باشد و بتوان اختلاف قیمت واقعی با قیمت‌های در حال معامله را بررسی کرد. در حال حاضر ما به التفاوت قیمت تمام شده ساختمان با نرخ فروش مربوط به قیمت زمین است.
گزارش رتبه آنلاین از بورس نیوز، با رشد بازار سرمایه، قیمت‌ها در بازار املاک، ارز و طلا افزایشی بود و فعالان این بازار ها دلیل افزایش قیمت در این بازارها را رشد بازار سرمایه عنوان می‌کردند. اما بعد از ریزش چند هفته ای در بورس تهران، نه تنها افت قیمتی در بازارهای موازی مشاهده نشد؛ بلکه شیب افزایش قیمت در این بازارها تندتر هم شد.
حسام عقبایی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با بورس نیوز در خصوص دلایل افزایش قیمت بازار مسکن بعد از ریزش بورس تهران بیان کرد: متاسفانه در کشور ما هنوز مسکن به عنوان کالای سرمایه ای تلقی می شود و با توجه به اینکه بازار مسکن نسبت به بازار سرمایه، بازار قدیمی تر و باثبات تری به حساب می آید؛ مردم هم اعتماد بیشتری نسبت به سرمایه گذاری در این بازار دارند. اما بازار سرمایه، بازار نوظهور تری است و مردم آشنایی کمتری با آن دارند. امسال عده‌ای به طمع سود و بدون بررسی، وارد این بازار شدند و دچار ضرر و زیان شدند. معتقدم این وظیفه مسئولان و سیاست‌گذاران بود که در مواقعی که مردم با آگاهی لازم نسبت به شرایط اقتصاد کشور و یک بازار را ندارند، سرمایه‌های آنها را به سمت و سوی مناسب هدایت کنند. مثلاً ضروری بود مسئولان مردم را توجیه کنند که با پول فروش خانه، خودرو و سایر دارایی های خود، اقدام به سرمایه‌گذاری در بورس نکنند.
وی افزود: به هر حال بازار سرمایه، بازار پرتلاطم و کاملا تخصصی و حرفه‌ای است و مقایسه آن با بازار مسکن صحیح نیست. در همه جای دنیا بورس ها به سرعت از اتفاقات و رویدادهای سیاسی و اقتصادی تاثیر می پذیرند و هر اتفاقی از جمله استیضاح یک وزیر، سخنرانی یک رئیس‌جمهور، یا هرگونه نوسان در عرضه و تقاضای بازار نفت و… بورس ها دچار نوسان میشوند. اما بازار مسکن بازار مقاوم تری است و هم تأثیرپذیری کمتری دارد. از این رو معتقدم رونق بازار سرمایه و رکود این بازار اگرچه در بازار مسکن هم همچون بازارهای ارز و طلا و غیره تاثیرگذار خواهد بود اما بازار مسکن به سرعت بازارهای ارز و طلا، نسبت به نوسانات بورس یا سایر اتفاقات اقتصادی واکنش نشان نمی دهد. در شش ماه گذشته، بازار مسکن همواره در حال رشد بوده و وضعیت بازار سرمایه تنها یکی از شاخص های اثر گذار بر بازار مسکن بوده است؛ بنابراین باید گفت بازارهای مختلف در بلند مدت بر هم اثرگذار خواهند بود؛ اما شاید بازار مسکن کندتر از بازار ارز و طلا، نسبت به نوسانات بازار سرمایه واکنش نشان دهد. ضمن اینکه باید در نظر داشت در صورت تداوم منفی های بازار سرمایه، نقدینگی خارج شده از بازار سرمایه، آیا پتانسیل ورود به بازار مسکن را دارد یا نه. در نظر داشته باشید پولی که از بازار سرمایه خارج می‌شود، متعلق به تعداد زیادی سرمایه‌گذار خرد است و بسیاری از این سرمایه‌گذاران، نقدینگی کافی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را ندارند. اکثر پول‌های خارج شده تنها در حد خرید چند متر مربع آپارتمان مسکونی بوده و پتانسیل ورود به بازار مسکن را ندارد.
عقبایی در پاسخ به این سوال که “آیا شاخصی برای قیمت‌گذاری بازار مسکن وجود دارد یا نه و آیا می‌توان گفت بازار مسکن دچار حباب هست یا نه” گفت: بازار مسکن یک بازار مادر تلقی می‌شود و شاخصی برای قیمت‌گذاری آن وجود ندارد اما نوسانات بازار ارز و طلا و سایر بازارها بر قیمت‌ها در بازار مسکن موثر خواهد بود. به هر حال با توجه به افزایش تورم عمومی در سطح کشور و نیز عدم تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن و عدم تولید مسکن در حد نیاز بازار مسکن از قیمت های واقعی فاصله گرفته است اما برای نزدیک کردن قیمت ها در بازار مسکن و قیمت های واقعی و حقیقی باید مدیریت زمین صورت بگیرد. چرا که در حال حاضر ۷۰ الی ۹۰ درصد قیمت املاک مربوط به زمین است و کمتر از ۱۰ الی ۳۰ درصد بهای تمام شده مسکن مربوط به ساخت مسکن است. لذا مادامی که زمین به عنوان اصلی ترین شاخصه های تاثیر گذار بر قیمت مسکن مطرح باشد، سایر مولفه ها تاثیر آنچنانی بر قیمت‌های بازار مسکن ندارند. مادامی که قیمت زمین مدیریت نشود، نمی‌توان انتظار کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن را داشت و اگر هم حبابی در مست بازار مسکن وجود داشته باشد، این حباب مربوط به قیمت زمین است. کافی است زمین هایی که آمادگی انتقال به مردم را دارد، در اختیار انبوه سازان قرار بگیرد تا تبدیل مسکن مناسب مردم گردد و بتوان به این وسیله قیمت ها را کاهش داد. در حال حاضر طبق آمارهای بانک مسکن، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران ۲۳ میلیون تومان است و مسلماً این ۲۳ میلیون تومان مربوط به هزینه‌های ساخت مسکن نیست. هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در شهر تهران حداکثر ۴ میلیون تومان بوده و مابقی این قیمت مربوط به قیمت زمین است. در چنین شرایطی نمی‌توان گفت بازار مسکن حباب دارد یا نه. حباب در زمانی معنا پیدا می‌کند که قیمت واقعی مسکن مشخص باشد و بتوان اختلاف قیمت واقعی با قیمت‌های در حال معامله را بررسی کرد. در حال حاضر ما به التفاوت قیمت تمام شده ساختمان با نرخ فروش مربوط به قیمت زمین است.
وی در خاتمه تصریح کرد: لازمه ایجاد تعادل در بازار مسکن، تبدیل مسکن به کالای مصرفی به جای کالای سرمایه ای است. معتقدم با راه اندازی بورس مسکن، نگاه سرمایه گذاری به سمت بازار مسکن تشدید هم خواهد شد.
