مهدی سلطان محمدی: اگر بناست که معاملات مسکن در بورس انجام شود که این کار در هیچ کجای دنیا انجام نشده است. اگر می‌خواهند املاک مازاد دولتی را در بورس بفروشند روش‌های خاص دیگری برای این کار وجود دارد.
چند روزی است که راه‌اندازی بورس مسکن قوت گرفته است. فرهاد دژپسند، وزیر امور اقتصادی و دارایی ۱۶ اردیبهشت خبر داد که بورس مسکن به زودی راه‌اندازی می‌شود. به نظر می‌رسد که وزارت راه و شهرسازی رویکرد مساعدی به این موضوع دارد. محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی از توافق این وزارتخانه با سازمان بورس و اوراق بهادار و به سرانجام رسیدن توافقنامه بورس مسکن و حمل‌ونقل (به‌عنوان بخشی از بورس کالا) خبر داده بود. از قرار معلوم این طرح آماده ارائه در صحن دولت است.
هنوز درباره جزئیات و چندوچون طرح و موافقت نهایی با آن، اطلاعات دقیقی در دست نیست اما بازار تحلیل و گمانه‌زنی درباره نتایج و پیامدهای ایجاد بورس مسکن داغ است. موافقان آن را اقدامی لازم می‌دانند که به‌واسطه آن دولت می‌تواند سرمایه موردنیاز برای تامین مالی پروژه‌های کلان و انبوه ساخت‌وساز را تامین می‌کند. همچنین گفته می‌شود که به بازار راکد مسکن رونق خواهد داد چون سرمایه‌گذاران می‌توانند در قالب بسیار خرد (در سطح متری) در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کنند. تنظیم موثر و کارآمدتر بازار ملک و کنترل تلاطمان همیشگی این بازار ازجمله مزایای دیگری است که بر آن تاکید می‌شود. از طرف دیگر مخالفان معتقدند که این اقدام می‌تواند تورم‌زا باشد و بر وخامت حال بازار مسکن بیفزاید چون چه‌بسا موجب ورود حجم عظیمی از نقدینگی به این حوزه شود. برای بررسی و تحلیل ابعاد مختلف این قبیل طرح‌ها با یکی از کارشناسان شناخته‌شده حوزه مسکن، دکتر مهدی سلطان محمدی به گفتگو نشستیم. نظر به طولانی بودن این مصاحبه آن را دو نوبت منتشر خواهیم کرد. با گسترش‌نیوز همراه باشید.
مسکن با کالا فرق دارد
مهدی سلطان محمدی ضمن اشاره به وجود ابهامات فراوان در طرح بورس مسکن گفت: «یکی از این ابهامات آن است که گویا قرار است بورس مسکن در قالب بورس کالا دایر شود. کالا، متناسب با بازار عرضه می‌تواند قیمت مشخصی داشته باشد. در جریان این عرضه و تقاضا، قیمت کالا در بورس مشخص می‌شود اما مسکن چنین ماهیتی ندارد. مسکن، خاص است یعنی هر مسکن با مسکن دیگر فرق دارد. چگونه می‌توان چنین کالای خاصی را در بورس عرضه کرد؟ اگر بناست که معاملات مسکن در بورس انجام شود که این کار در هیچ کجای دنیا انجام نشده است. اگر می‌خواهند املاک مازاد دولتی را در بورس بفروشند روش‌های خاص دیگری برای این کار وجود دارد. به نظر می‌رسد که این روزها تب بورس اوج گرفته و هر چیزی را به بورس متصل می‌کنند. بخش مسکن قبلاً در بورس وارد شده بود. قرار بود که شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن می‌توانستند پروژه‌های بزرگ خود را در بورس عرضه کنند که آن هم چندان موفق نبود. چرا؟ اولا پروژه‌های بزرگ به شرکت‌های دولتی و خصولتی تعلق دارند و بهره‌وری زیادی ندارند و دوم آنکه، ساخت‌وساز در کشور ما به گونه‌ای است که وقتی از طریق شرکت‌های حقوقی انجام می‌شود بخش زیادی از سوددهی آن از دست می‌رود (به‌واسطه موضوعاتی مثل مالیات، بیمه و …). مشکل دیگر آن است که عرضه کارآمد آنها مستلزم وجود شفافیت در فرایندهای کاری بورس است که تحقق آن هم به واسطه ماهیت پروژه‌ای حوزه ساختمان چندان ساده نیست. پروژه فرایندی است که از یک نقطه شروع و در فلان نقطه به پایان می‌رسد اما فرایند حاکم بر یک خط تولید مستمر و نظام‌مند است. این تفاوت باعث می‌شود که پروژه‌های ساختمانی دستخوش تغییرات و فرازوفرودهای زیادی شوند».
یک راهکار جاافتاده
سلطان محمدی در ادامه افزود: «برای هدف جلب سرمایه‌های خرد مردم در بازار مسکن است باید از طریق دیگری عمل شود. در دنیا یک روش جاافتاده و تثبیت‌شده برای رسیدن به این هدف وجود دارد که به آن ابزارهای REIT گفته می‌شود. تعدادی از شرکت‌ها در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند. آنها معمولاً در بخش اجاره‌دهی فعالیت می‌کنند. سبدی از دارایی‌های سرمایه‌داری (ترکیبی از ساختمان‌های تجاری، اداری و بعضاً مسکونی) دارند که یک منبع درآمدی مستمر و قابل‌اعتماد ایجاد می‌کند. افرادی که دنبال درآمدزایی مشخص و پایدار یا انتفاع از نوسانات مسکن هستند به این ابزار متوسل می‌شوند. در این چارچوب، سرمایه‌های عظیمی به گردش درمی‌آید و بسیاری از صندوق‌ها مثل صندوق‌های بازنشستگی و بیمه‌ها در آن سرمایه‌گذاری می‌کنند. لازمه استفاده از این قبیل ابزارها آن است که شرکت‌هایی داشته باشیم که در این حوزه فعال باشند. بعضی پروژه‌ها مثلاً ایران مال این استعداد را دارند. علاقه‌مندان می‌توانستند در بخشی از این پروژه سرمایه‌گذاری کنند. اگر این سازوکار در کشور ما وجود داشت می‌شد سندی از این سرمایه‌ها تدارک دید و در بورس عرضه کرد. به جای بورس مسکن باید به این‌سو حرکت کرد اما زیرساخت آن فراهم نیست».
آثار زیان‌بار دخالت دولت
وی در تشریح بیشتر این راهکار متفاوت گفت: «سازوکار گفته‌شده می‌تواند ابزار موفقی باشد و علاقه‌مندان از طریق ان می‌تواند متناسب با خطر تورم نسبت به حفظ ارزش سرمایه‌های خود اقدام کنند. وقتی فرد به طور مستقیم درگیر سیستم اجاره می‌شود دردسرهای زیادی را به جان می‌خرد اما از این طریق می‌توان از این مشکلات در امان نماند. متاسفانه بعضی افراد به دخالت دولت در بازار مسکن تمایل دارند. این موضوع هم تعادل بازار را به مخاطره می‌افکند و هم جلوی توسعه بیشتر را می‌گیرد. دخالت دولت توسعه بازار مسکن را در نطفه خفه می‌کند. تاثیر مخرب این موضوع را در حوزه‌هایی مثل خودروسازی دیده‌ایم. بخش مسکن تا این لحظه تاکنون توانسته است تا ۹۵، با مشارکت افراد و خانوارها پیش برود. به محض ورود . دخالت مستقیم دولت در موضوعاتی مثل قیمت‌گذاری سرمایه‌گذاری‌های بزرگ و حرفه‌ای به خطر می‌افتد.
