محمدعلی مهری|
کارشناس مسایل شهری|
یکی از روش های تامین هزینه خرید آپارتمان در ایران خرید اوراق تسهیلات مسکن است. اوراقی که شاید خرید آن و دستیابی به وام از حیث زمان معطلی در پی نداشته باشد، اما از نظر قیمت تمام شده واحد مسکونی که با این روش تامین و خریداری شده است، با واحد مسکونی که از روش های دیگر تامین هزینه شده تفاوت فاحشی دارد. روش خرید اوراق تسهیلات و در پی آن دریافت وام خرید ملک، به این صورت است که بانک مسکن بر مبنای سپرده گذاری افراد در حساب های خاصی، به آنها اوراق حق تقدم اختصاص می دهد که با استفاده از آن می‌توان بدون نوبت وام دریافت کرد. البته افراد سپرده‌گذار، چنان‌چه خودشان نیازی به استفاده از وام نداشته باشند، می‌توانند این اوراق را واگذار کنند. به‌طور متعارف این اوراق، هر ماه بعد از انتشار، در فرابورس ایران مورد معامله قرار می‌گیرند و افراد دارای کد معاملاتی می توانند به خرید و فروش آنها بپردازند. قیمت هر برگه حق تقدم هم اکنون حدود 66 هزار تومان است که با خرید هر کدام از آن ها، شما می توانید 500 هزار تومان وام بگیرید. یعنی برای دریافت 60 میلیون تومان وام، باید 120 برگه حق تقدم بخرید. نرخ سود این اوراق هم اکنون 17.5 درصد است و دوره بازپرداخت هم 12 ساله است.
گرچه تامین مسکن با این روال برای متقاضیان مسکن گران تمام میشود، ولی این رویه در ایامی که بازار مسکن رونق داشت، توانست عده کثیری را خانه دار کند. چراکه به اعتقاد خریداران این اوراق با گران شدن روز افزون واحد مسکونی و ارزش افزوده آن تحت تاثیر افزایش تورم عمومی در گذر زمان تا حدودی هزینه اولیه خرید وام را جبران می شود. و همه این برداشت‌ها باعث شد در بحبوحه گرانی مسکن، قیمت اوراق با نوسان و افزایش قیمت مسکن و از همه مهم‌تر تقاضای خریداران افزایش یابد. بنابراین با اطمینان می‌توان گفت، تقاضای موثر باعث رونق موقتی بازار اوراق تسهیلات مسکن (تسه) و تمام مولفه‌های مرتبط با مسکن شده بود.
اما با توجه به رکود تورمی مسکن و خواب رو به کمای بازار مسکن، در چند ماهه اخیر اقبالی برای پذیرش اوراق تسه و تملی (اوراق تسهیلاتی که بانک ملی منتشر در فرابورس عرضه می کند) از سوی تقاضای مصرفی ایجاد نشده و این مورد باعث شد اوراق تسهیلات با کاهش قیمت مواجه شود. به‌هر روی، هزینه های هنگفت پرداختی برای تامین تسه، سود بالا، باز پرداخت سنگین اقساط ماهانه و از همه مهم‌تر تامین نشدن عمده هزینه مسکن با این مبلغ علت های اصلی کمای بازار مسکن و دیگر مولفه های تامین آن از جمله اوراق مسکن است.
جدای از کاهش خرید اوراق تسهیلات در این برهه زمانی، تسهیلات دیگر مانند صندوق پس‌انداز یکم ، وام مسکن جوانان و وام مسکن بانک سامان که در مقایسه با اوراق تسه مزایایی قابل تامل تری برای خریداران دارند، با کاهش تقاضا روبرو شده است. به‌طور مثال، علی‌رغم مزایای تسهیلات وام صندوق پس‌انداز یکم که شامل پرداخت سود کمتر در بازپرداخت اقساط و نیز داشتن مبلغ اولیه مضاعف بر وام دریافتی وام است. تقاضای مصرفی برای دریافت این وام روند کاهشی به خود گرفته است. شاید کلان‌ترین دلیل این کاهش را بتوان در افزایش قیمت بیش از 60 تا 70 درصدی مسکن در مقایسه با سال قبل دانست. این افزایش قیمت باعث شده متقاضیان برای تامین مسکن از طریق اوراق نتوانند ریسک کنند.
در حال حاضر با توجه به افزایش قیمت ها، مالکان همچنان املاک خود را با قیمت های بالا عرضه می کنند. تصوری برای آنها ایجاد شده است که تحریم های13آبان ممکن است باعث گران‌تر شدن ارز و طلا و به تبع آن کالاهای اساسی و مسکن شود. اگرچه گذر زمان نشان داد پس ازآن همه وعده تهدید آمیز و فشار روانی همچنان سیر نزولی بازار ها ادامه دارد. به نظر می رسد، اگر این نظارت و جلوگیری از ایجاد حباب در گرانی ارز کنترل شود. صاحبان سرمایه و فروشندگان مسکن مجبور به تعدیل قیمت در کالای خود می‌شوند و با شروع فصل زمستان شاهد تحرکاتی در بازار مسکن و در پی آن در سال آینده خواهیم بود. در این میان، اگر عرضه اوراق با همین قیمت و حتی ارزان‌تر در ماه های آینده متصور باشد، می‌تواند مسیری تعادلی در بازار مسکن ایجاد کند و مجدد شاهد تقاضای افرادی در این مسیر جهت خانه دار شدن باشیم.
هر چند که دوباره تاکید می‌کنم، با وجود ارزانی در قیمت ها تنها خریداران این مسیر متحمل سختی در تامین اوراق و بازپرداخت خانه خریداری شده و استفاده کنندگان واقعی از اوراق همان کاسبان بازار مسکنی هستند که در بازار گرانی و پر رونق خانه خود را با وام همراه به فروش رسانده و مبلغ پرداختی در خرید اوراق را روی سود حاصل از فروش جبران می‌کنند و پرداخت ماهیانه سهمی از مبلغ خانه به صورت اقساط را امتیاز و فرصتی برای خریدارانی که پول کامل برای خرید نداشتند، محسوب می کنند.
و سخن پایانی اینکه خرید مسکن از روش اوراق تسهیلات در این بازار که مسکن همچنان در بلاتکلیفی است ریسک بالایی می‌خواهد.
