گزارش‌های میدانی، از تغییر روند معاملات مسکن به سمت واحدهای مسن حکایت دارد و آمارها نیز جهش معاملات مربوط به این واحدها، از ابتدای سال‌جاری را تایید می‌کند.


تا چند سال پیش دلالان و سفته‌بازان جزء جدانشدنی بازار مسکن بودند که به‌عنوان پای ثابت رشد پیوسته قیمت در این بازار نقش‌آفرینی می‌کردند؛ این افراد با جوسازی و انجام معاملات صوری، موجب بروز تشنج در بازار می‌شدند و یک‌شبه سودهای نجومی به جیب می‌زدند. درنتیجه همین جوسازی‌ها بود که طبق آمارهای رسمی، قیمت مسکن در تهران از اوایل تابستان ۸۴تا پایان بهار۹۲ معادل۶٫۱ برابر شد و متوسط قیمت هر متر زیربنای مسکونی در شهر تهران از متری ۵۸۰هزار تومان به ۳میلیون و ۵۳۵هزار تومان افزایش یافت. پس‌ازاین سال‌ها، اما بازار مسکن مانند فواره‌ای که به اوج رسیده باشد، برگشت و وارد دوران رکود شد که عملاً نسل دلال‌ها و سفته‌بازان را هم در معرض انقراض قرار داد؛ اما این پایان کار آن نبود.

معامله شیرین ساختمان‌های مسن

برخی از مشاوران املاک در شهر تهران، به‌تازگی از کوچ بخشی از این دلال‌ها به خانه‌های سن‌بالا، به‌ویژه در مناطق گران‌قیمت شهر خبر می‌دهند؛ کاری که گویا کاملاً بی‌سروصدا انجام می‌شود اما سود بالایی نصیب دلال‌ها می‌کند. آمارهای بانک مرکزی از معاملات مسکن نیز این گزاره را تأیید می‌کند.

سهم خانه‌های با بیش از ۱۱ سال سن از کل معاملات مسکن طی سه سال گذشته از ۱۰ درصد به ۱۵ درصد رسید اما طی نیمه اول امسال این سهم تا ۲۱ درصد افزایش یافته است.جعفرزاده، مشاور املاک منطقه ۲تهران می‌گوید: از چند ماه پیش که بازار مسکن کمی جان گرفت، تعدادی از دلال‌های مسکن که در دوره رونق حضور پررنگی در بازار داشتند و مدتی پیدایشان نبود، به خرید واحدهای مسکونی چند سال ساخت و بازسازی و فروش آنها روی آورده‌اند.

به گفته او، این افراد با خرید واحدهای ۱۰تا ۲۰سال ساخت و گاه قدیمی‌تر، عملاً فضایی در بازار ایجاد کرده‌اند که متقاضیان مصرفی مسکن فرصت خرید چنین واحدهایی از مالکان اصلی را ندارند و چنانچه فروشندگانی نیز قصد داشته باشند ملک خود را ارزان‌تر بفروشند این ملک نصیب دلالان می‌شود.‌ او معتقد است رونق نسبی بازار مسکن این افراد را دوباره به بازار برگردانده و ازآنجاکه هنوز بازار سفته‌بازی را برنمی‌تابد، فعلاً با حضور در بنگاه‌های مشاور املاک، واحدهای نیازمند بازسازی یا خوش قیمت را شکار می‌کنند و در مدت کوتاهی با صرف کمترین هزینه مالی و زمانی، دستی به سر و روی ساختمان می‌کشند و با سود قابل‌توجه به متقاضیان مصرفی می‌فروشند.

سودسازی با بزک کردن ساختمان

خدامی، مشاور املاک محدوده پاسداران نیز کوچ دلالان به خانه‌های نیازمند بازسازی را تأیید می‌کند و می‌گوید: دلال‌ها اغلب اوقات فقط ظاهر ساختمان را بزک می‌کنند و ملک را به‌عنوان بازسازی کامل با قیمت بالا می‌فروشند درحالی‌که عرف بازار این است که یک ملک بازسازی شده، زیر کار آن هم باید بازسازی شده باشد نه اینکه فقط درب و شیرآلات و رنگ ظاهر آن تغییر کند و خرابی‌ها را جوری لاپوشانی کنند که خرج زیادی نداشته باشد.

نکته‌ای که فعال بازار ملک یادآور می‌شود این است که دلال‌ها، خانه‌ها را به‌صورت ‌قولنامه‌ای خریداری کرده و سعی می‌کنند تا زمانی که موعد سند زدن و پرداخت کامل وجه فرا برسد، ضمن تعمیر ضرب‌الاجلی ساختمان، مشتری هم برای آن بیابند. در این حالت، ساختمان را مستقیماً به نام مشتری جدید سند می‌زنند و زیر بار هزینه دوباره محضر و ثبت سند نمی‌روند هرچند این هزینه‌ها نسبت به سود بالایی که نصیب این افراد می‌شود، رقمی نیست.

دلال‌های مناطق ارزان‌قیمت، به بانک‌ها رفتند

حامد، از مشاوران املاک محدوده جنوب شهر می‌گوید: بیشتر دلال‌های مناطق ارزان‌قیمت شهر، جزو دلال‌های خرده‌پای بازار مسکن محسوب می‌شوند که سرمایه اغلب آنها بیشتر از قیمت یکی دو آپارتمان متوسط نیست اما همین‌ها با راکد شدن بازار املاک، سریعاً آن بخش از پولشان که قبل از همه‌گیر شدن کسادی، نقد شده بود را یکسره به بانک بردند و به دریافت سود بالای ۲۰درصد قانع شدند. به گفته او، مابقی املاک مانده در دست فعالان بازار هم در سرخط صف فروش مسکن قرار گرفت و پولش به حساب‌های بانکی واریز شد و هنوز هم با وجود کاهش سود بانکی، بخش قابل‌توجهی از پول آنها در بانک مانده است.

البته برخی هم هستند که واحدهای نوساز در شرف تکمیل که سازنده آنها معطل پول مانده را به ازای هر مترمربع تا ۵۰۰هزار تومان ارزان‌تر پیش‌خرید می‌کنند و در مدت کوتاهی با سود خوبی می‌فروشند. این مشاور املاک معتقد است خرید خانه‌های نیازمند بازسازی یا برعهده گرفتن تعمیر کامل خانه‌ها،در مناطق شمالی شهر بیشتر رواج دارد چراکه اولا افراد حوصله کارهای ساختمانی ندارند و ترجیح می‌دهند پولش را بدهند و دوما قدرالسهم اغلب خانه‌های شمال شهر بیشتر است و سود بازسازی یک خانه در کمتر از یک ماه تا بالای ۱۰۰میلیون تومان هم می‌رسد اما بازسازی مشابه همین ملک در مناطق ارزان‌قیمت شهر، شاید حدود ۱۰میلیون تومان سود داشته باشد.

 منبع:پایگاه خبری اتاق ایران