سیگنال‌های قیمتی در بخش مسکن

به‌طور خلاصه پدیده رکود تورمی به شرایطی گفته می‌شود که از یکسو طرف عرضه با توقعات تورمی و افزایش قیمت، عرضه را بالاتر از قیمت تعادلی نگه دارد و از سویی طرف تقاضا به‌دلیل کمبود نقدینگی نتواند نمودار تقاضا را به سطح قیمت‌های توقعی طرف عرضه برساند. کارشناسان علاوه بر عوامل اقتصادی، عوامل اجتماعی و سیاسی را از مهم‌ترین دلایل وقوع رکود تورمی برشمرده‌اند. به اعتقاد آنها یکی از اصلی‌ترین دلایل بروز رکود تورمی، افزایش هزینه تولید است. افزایش هزینه تولید جدا از دلایل اقتصادی،   دلایل سیاسی هم دارد. تغییرات مکرر مدیران و مسوولان و از سوی دیگر تصمیماتی که به‌صورت دقیق گرفته نمی‌شود یکی از اصلی‌ترین دلایل افزایش هزینه تولید است. همچنین این امر موجب اسراف سرمایه‌ها و سردرگمی سرمایه‌گذاران می‌شود و همین موضوع به روشنی افزایش هزینه تولید را دامن می‌زند. ساختار مکرر قوانین و ناکارآمدی نظام اقتصادی و از سوی دیگر بی‌ثباتی در ابلاغیه‌ها و دستورنامه‌ها از دیگر عواملی است که هزینه تولید را افزایش می‌دهد و به بروز رکود تورمی می‌انجامد. طولانی شدن پروژه‌های دولتی هم یکی از عواملی‌است که به شدت در بروز رکود تورمی دامن می‌زند. از یک منظر این پدیده را از نظرگاه افرادی که به نوعی در طرف عرضه بازار مسکن قرار دارند، می‌توان بررسی کرد.

این افراد پس از گذراندن یک دوره رکود طولانی در انتظار یک رونق با شکوه بودند (چنان‌که آخرین رونق بازار مسکن در انتهای دهه ۸۰ به‌شدت چشمگیر بود). اما این مساله اتفاق نیفتاد و بالعکس دوره‌ رکود باز هم تا مدتی خیلی بیشتر به طول انجامید. در این شرایط طرف عرضه به‌شدت تحت فشار قرار می‌گیرد و توقع افزایش قیمت‌ها و جبران عدم بازده مناسب در ۴ سال گذشته را دارد. بنابر این با اندک تغییری (چه حسی و چه واقعی) در معاملات مسکن، توقع تورمی خود را نشان داده و سطح عمومی قیمت‌های بازار به طرز محسوسی بالا می‌رود. فراموش نکنیم این افزایش قیمت‌ها تنها به‌دلیل توقعات تورمی طرف عرضه و اتکا به دوره تناوب سیکل بازار مسکن ایران رخ داده و افزایش قابل ملاحظه‌ای در تعداد معاملات اتفاق نیفتاده است (کما اینکه همان افزایش تعداد معاملات هم بیشتر یک تغییر ذائقه و حرکت به سمت اجاره‌نشینی به جای ابتیاع ملک در طرف تقاضا بوده است). از طرفی دیگر می‌توان به دلایل راکد بودن این بازار و عدم خروج از رکود، علی رغم کاهش جذابیت بازار سپرده‌های بانکی پرداخت.

نخست اینکه پول‌هایی که به‌دلیل مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر الزام بانک‌ها و موسسات اعتباری به کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی از سیستم بانکی خارج شده است، متعلق به سپرده‌گذارانی بوده که توان حرکت به سمت بازار مسکن را به‌دلیل نیاز به حداقل سرمایه مورد نیاز نداشته‌اند. چرا که مبالغ بالاتر سپرده‌ها متعلق به افراد یا نهادهایی بوده که از بابت دریافت سود سپرده‌شان خیالی راحت داشته‌اند و برای بانک‌ها مشتریانی کلیدی و استراتژیک محسوب شده و نرخ سود سپرده‌ آنها از سوی بانک‌ها دستخوش تغییر نشده ‌است یا با پیشنهادهایی مشابه سودهای دریافتی گذشته از طرف بانک‌ها (شاید با تغییر نام‌هایی چون حساب صندوق به جای سپرده!) مواجه شده‌است. همان‌طور که می‌دانیم حساب‌های سپرده بانکی چتر نظارتی بانک مرکزی را حس می‌کنند؛ اما درخصوص صندوق‌های سرمایه‌گذاری تحت مدیریت بانک‌ها شرایط متفاوت است. مبالغ سپرده‌های کوچک‌تر خارج شده از سیستم بانکی عمدتا به سمت سایر بازارهای موازی (ارز، طلا و …) حرکت کرده‌اند (کما اینکه اثر این موضوع در بازارهای موازی مشهود است).

همچنین دیده شده برخی از بانک‌ها در رقابت برای جلوگیری از خروج سپرده‌ها بعضا قراردادهایی تحت مصوبه شورای پول و اعتبار و قرارداد دیگری (غیر قابل افشا) با مشتریان خود درخصوص سود واقعی سپرده آنها دارند که در مجموع سود قبلی را برای مشتریان ویژه تضمین کرده و جذابیت خروج را کاهش می‌دهد.با توجه به موارد مزبور، دلایل تورمی بودن بازار ناشی از توقعات طرف عرضه و دلایل ادامه‌ رکود بازار مسکن ناشی از خروج غیر کارآی جریان سرمایه‌گذاری از بانک‌ها و عدم انتقال موثر به بخش مسکن، توامان پدیده رکود تورمی را در بازار مسکن ایران پدید آورده‌اند.همچنین اقداماتی که در تحریک طرف تقاضا رخ داده‌اند از قبیل افزایش سقف وام مسکن با سپرده‌گذاری یا اوراق تسهیلات مسکن، به قدری سخت و گران بوده‌اند که از کارآیی لازم برای تحریک طرف تقاضا برخوردار نبوده‌اند.