واسطه‌ها و سازندگان زیاده خواه پاشنه آشیل بورس مسکن هستند

پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس با ارزیابی مثبت از راه‌اندازی بورس مسکن، گفت: پاشنه آشیل بورس مسکن واسطه‌ها و سازنده‌هایی است که امتیازات اصلی پروژه‌ را به نفع خود مصادره می‌کنند.

به گزارش رتبه آنلاین، علی فرنام در گفت‌وگو با تسنیم، اظهار کرد: به‌طور کلی این‌که مسکن بتواند از بورس برای خودش تامین مالی کند، مسئله پسندیده‌ای است. در کشور اما عموما تامین مالی بخش مسکن از نظام پولی و بانکی انجام می‌شود.

وی ادامه داد: به طور خاص دغدغه‌ها و ملاحظات خیلی جدی  وجود دارد؛ این‌که به چه نحوی سازوکار ورود مسکن به بازار سرمایه انجام شود.به تعبیر دیگر طراحی سازوکار و نحوه ورود در کلیت موضوع اثرگذار است، اگر ارکان به درستی دیده شود می‌تواند پدیده مثبتی برای بازار مسکن تلقی شود اما در غیر اینصورت با تبعات منفی روبرو خواهیم شد.

کارشناس اقتصاد مسکن بیان کرد: از جمله تبعات بورس مسکن اگر عمدتا دلالت بر املاک و اراضی موجود داشته باشد یعنی املاک ساخته شده در بورس مسکن مد نظر باشد این نگرانی به وجود می‌آید با توجه به ماهیت بورس که تلاش دارد با ارزش افزوده واحدهای سرمایه‌گذاری افزایش یابد، باعث افزایش قیمت و دلالی شود.

فرنام با بیان این‌که این یک نگرانی جدی راه‌اندازی بورس مسکن است، افزود: سازوکارهای زیادی وجود دارد که می‌توان آنها را به سمت تولید مسکن هدایت کرد و در جنبه خرید و فروش با یک سری ضوابط در بخشی از بازار سهام می‌تواند عمل کرد که فشاری به متقاضیان مصرفی مسکن وارد نکند.

وی به‌مثالی در این‌باره اشاره و تصریح کرد:‌ صندوق‌های پروژه‌ای که روی زمین و مسکن کار کرده و تامین اعتبار کند می‌تواند اقدام مثبت و موثری باشد. تجربه این برنامه را در بورس داشته‌ایم؛ در گذشته چند صندوق زمین و ساختمان داشتیم که البته  عملکرد آن انگیزه کمی برای سهامداران ایجاد کرد.

وی توضیح داد: در سال‌هایی که افزایش قیمت مسکن قابل توجهی وجود داشت، این صندوق‌ها نهایت در حد سود بانکی یا کمی بیش از آن به سهامداران سود پرداخت کردند، با وجودی که این صندوق‌ها ارزش‌افزوده بسیار بالایی را برای صاحبان صندوق‌ها به دنبال داشت.

پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس تاکید کرد: این صندوق‌ها نیازمند سازوکار بسیار دقیقی است که تامین اعتبار به‌عنوان پاشنه آشیل مسکن از بازار سرمایه اجرایی شود. اما در عین حال باید منافع پروژه‌های مسکن به‌صورت مستقیم به متقاضی و سهامدار برسد. در صندوق‌های مسکن باید سود متعارفی به واسطه‌ها و طراح یونیت سرمایه‌گذاری برسد، اگر به این صورت طراحی شود قاعدتا سود و منفعت به متقاضی خواهد رسید.

فرنام به تجربه اجرای طرح فروش متری مسکن اشاره کرد و افزود: این پروژه‌ها باید به‌گونه‌ای باشد تا کل ارزش‌افزوده ناشی از فروش مجموعه بین یونیت‌ها به‌طور مساوی تقسیم شود. مشکلی که در فروش متری یا امتیازی مسکن یا شیوه‌های مشارکتی که وزارت راه و شهرسازی در حال اجرای آن است، این است که ضلع سوم (واسطه یا سازنده) می‌تواند امتیازات اصلی پروژه‌ را به نفع خودش دریافت کند، مخاطب و قشری که نیاز مصرفی دارد و می‌خواهد در پروژه ساکن شود یا سرمایه‌گذاری مولد انجام دهند از بهره‌های اصلی منتفع نمی شود.

وی یادآور شد: چنانچه جزئیات مشخص نباشد و کل منافع پروژه به کل سهامداران به‌صورت مستقیم تقسیم نشود این امکان را به وجود می‌آورد در یک پروژه‌ ساختمانی تفاوت بین واحدهایی که در طبقات پایین و بالا، شمالی و جنوبی، نقشه‌ واحدها و دید و منطر وجود دارد. ارزش ۲ واحد مسکونی هم متراژ در یک پروژه بیش از ۲ برابر تفاوت داشته باشد.

وی ادامه داد: معمولا تمام مزیت و رانت عایدی این تفاوت به واسطه یا سازنده مشارکتی می‌رسد یا به‌طور سلیه‌ای توسط دستگاه اجرایی تخصیص می‌یابد.