سجاد طاهری /کارشناس مسائل حقوقی |
بخش اعظمی از سرمایه اولیه بنگاه‌های اقتصادی، صرف تهیه اموال منقول و غیرمنقول می‌شود. بنابراین صیانت از مالکیت اموال منقول و غیرمنقول از مهمترین مولفه‌های رشد و توسعه اقتصادی یک کشور محسوب می‌شود. اما با توجه به اعتبار اسناد قولنامه‌ای، امنیت کشور در حوزه اموال غیرمنقول دچار تزلزل شده‌است.
امنیت سرمایه‌گذاری در کشور، لازمه ورود تولیدکنندگان و سرمایه‌گذاران به اقتصاد یک کشور است. امنیت سرمایه‌گذاری تابعی از مولفه‌ها و شاخص‌های مختلف جامعه بوده که نظامات حقوقی از اهم این موارد به‌حساب می‌آید. از سوی دیگر برای ایجاد نظم در یک جامعه و برقراری امنیت، در قدم اول نیازمند نظامات کارآمد حقوقی هستیم. قانون سبب تنظیم رفتار مردم می‌شود. نظامات حقوقی تاثیر مستقیمی بر رفتار مردم در حوزه‌های مختلف از جمله اجتماعی و اقتصادی دارد. به‌طوری که یک قانون خوب می‌تواند جامعه را به سمت بهره‌وری هدایت کند و یک قانون بد سبب انحراف و هرج و مرج در آن کشور شود.
در همین راستا صیانت از حقوق مالکیت فیزیکی یکی از مهمترین بخش‌های نظامات حقوقی بوده که نقش فراوانی در برقراری امنیت سرمایه‌گذاری ایفا می‌کند زیرا اموال غیرمنقول جزو ارزشمندترین سرمایه‌های هر جامعه‌ای است. از این رو، بخش اعظمی از سرمایه‌گذاری اولیه روی زمین به‌عنوان عرصه سرمایه‌گذاری صورت می‌گیرد. این مساله در ایران باتوجه به افزایش شدید و دوره‌ای قیمت ملک و زمین اهمیت دوچندان می‌یابد. با وجود اهمیت صیانت از حقوق مالکیت، متاسفانه قوانین مربوط به اموال غیرمنقول در کشور از ثبات لازم برخوردار نیستند و هیچ کس نمی‌تواند به‌طور حتم بگوید که مالکیت قطعی ملک خود را دارد. زیرا باتوجه به اعتبار معاملات عادی در محاکم قضایی، امکان ابطال اسناد رسمی حاکمیت با استفاده از سند عادی با تاریخ مقدم بر سند رسمی فراهم است. این موضوع علاوه‌بر آسیب‌های اجتماعی فراوان، مشکلات فراوانی را نیز در محیط کسبوکار به‌وجود آورده است.
ابطال‌پذیری اسناد رسمی
در حقیقت براساس قوانین موجود در کشور، کلاهبرداران می‌توانند به راحتی با استفاده از اسناد غیررسمی، اسناد رسمی و ثبت شده را باطل و خود را مالک معرفی کنند. شیوه کار آنها به این ترتیب است که ابتدا یک سند جعلی و ساختگی تهیه می‌کنند و با دو شاهد در دادگاه ادعای خود را اثبات می‌کنند. به عبارت دیگر، اسناد اموال غیرمنقول در کشور به دو دسته غیررسمی و رسمی تقسیم می‌شوند. اسناد رسمی به آن دسته از اسناد اطلاق می‌شود که در دفاتر ثبت اسناد به‌عنوان نماینده حاکمیت به ثبت می‌رسند؛ بنابراین این دسته از اسناد به تایید حاکمیت رسیده و حکومت از جزئیات این اسناد مطلع می‌شود. در مقابل این اسناد، اسناد غیررسمی قرار دارند که نه تنها در دفاتر ثبت اسناد به ثبت نمی‌رسند، بلکه از چنان اعتباری در محاکم قضایی برخوردارند که می‌توانند اسناد رسمی و تایید شده حکومت را باطل کنند. این موضوع سبب می‌شود که در بحث صیانت از حقوق مالکیت از رتبه خوبی برخوردار نباشیم.
وضعیت نامناسب کشور در شاخص‌های بین‌المللی
طبق گزارش شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت (IPRI) رتبه ایران در زیرشاخصPPP (صیانت از مالکیت فیزیکی) در سال 2018 در میان 127 کشور جهان، 92 و در بین 15 کشور منطقه 13 برآورد شده است. این در حالی است که 5 کشور اول منطقه1 همگی رتبه‌ای بین یک تا 30 را در دنیا دارند. از سوی دیگر طبق گزارش سهولت انجام کسبوکار بانک جهانی، رتبه ایران در نماگر ثبت مالکیت در میان 190 کشور جهان، 90 بوده‌است. این آمارها حکایت از وضعیت نامناسب ایران در صیانت از مالکیت رسمی در دادگاه و به‌تبع آن افزایش شدید نااطمینانی در محیط کسبوکار ایران دارد. در واقع فعالان اقتصادی برای سرمایه‌گذاری، نیازمند اطمینان از مالکیت خود هستند و باید بدانند زمانی که زمینی را خریده و مثلا کارخانه‌ای را بر آن احداث می‌کنند، هیچ شخصی نمی‌تواند با طرح دعوا در دادگستری مالکیت وی را مورد خدشه قرار داده و کسبوکار ایشان را تهدید کند.
از دیگر آسیب‌های اعتبار معاملات عادی افزایش معوقات بانکی است. افراد سودجو با استفاده از اعتبار معاملات عادی و پس از دریافت تسهیلات بانکی، اموال یا حق استفاده از اموال در رهن بانک را به دیگران منتقل کرده و اسناد رهنی نزد بانک را به استناد معامله‌ای مقدم، ابطال می‌کنند؛ که نتیجه آن افزایش معوقات بانکی است. در نتیجه این اتفاق، سازوکارهای واگذاری تسهیلات بانک‌ها دشوارتر می‌شود. درهمین راستا طبق گزارش پایش محیط کسبوکار ایران در تابستان سال 1396، «دشواری تامین مالی از بانک‌ها» مهمترین مانع فضای کسبوکار ایران از نگاه فعالان اقتصادی کشور بوده است.
تجربه کشورهای دیگر چیست؟
برای حل این موضوع، تجربه کشورهای پیشرو در زمینه مالکیت می‌تواند به‌عنوان الگو در نظر گرفته شود. برای مثال مطابق بخش‌های 25، 26 و 27 قانون ثبت زمین 2002 انگلستان، انتقال املاک ثبت شده تا زمانی که نام انتقال‌گیرنده در دفاتر ثبتی به‌عنوان مالک ثبت نشود، کامل نمی‌شود. برای راحتی و سادگی انتقال مالکیت، تقاضای ثبت مالک در دفاتر ثبتی نیز به‌عنوان تکمیل‌کننده عملیات انتقال پذیرفته شده است. ضمانت اجرای قصور از ثبت، این است که حق مالکیت قانونی برای انتقال‌دهنده باقی می‌ماند و مالک جدید صرفا حق مالکیتی طبق قواعد انصاف خواهد داشت، حتی اگر همه تشریفات ضروری دیگر برای انتقال ملک رعایت شده باشد.
در سوئیس، ایجاد مال غیرمنقول صرفا به وسیله ثبت در دفاتر ارضی (دفتر املاک) صورت می‌گیرد (بند 1 ماده 971 قانون مدنی سوئیس) و کلیه قراردادهایی که موضوع آنها انتقال مالکیت مال غیرمنقول است، باید به‌صورت رسمی باشد و صرف قرارداد برای انتقال مالکیت کافی نیست (مواد 656 و 657، قانون مدنی سوئیس). بنابراین از اصلی‌ترین موانع توسعه سرمایه‌گذاری در کشور، موضوع اعتبار معاملات غیررسمی یا قولنامه‌ای بوده که سبب از بین رفتن امنیت سرمایه‌گذاری در کشور می‌شود. از طرفی با استفاده از تجربه دنیا می‌توان گفت که در قدم اول برای حل معضل حقوق مالکیت، معاملات غیررسمی را باید بی‌اعتبار و تنها مرجع رسیدگی به شکایات ملکی، معاملات رسمی باشند. این امر نیز تنها با اصلاح قانون قدیمی ثبت مصوب 1310 امکان‌پذیر بوده که جزو اختیارات قوای سه گانه است.
پاورقی:
1 – امارات 14، قطر 21، فلسطین اشغالی 24، بحرین 26، عمان 27
